Külföldi ingatlanbefektetési kalauz 2. rész – Mekkora hozam érhető el?

A “The Economist” 2014. április 5.-ei számában megjelent egy cikk a miami ingatlanpiac meglepően gyors válság utáni felépüléséről, a válság éveiben ugyanis Miami az egyik legnagyobb visszaesést elkönyvelő környék volt, az ingatlanárak a csúcsukhoz képest 60%-ot estek és a kiadatlan ingatlanok aránya is 60% körülire ugrott fel. mindezek nyomán számos elemző 10 évre becsülte a visszarendeződés időigényét, amire viszont az elmúlt 4-5 év igencsak rácáfolt, az árak átlagban már csak 20-25%-kal maradnak el a legmagasabb szintjeiktől, az értékesítések száma pedig a válság előtti szintek felett van.

 

 

House-price index 2000-2014 ; Forrás: Standard & Poor’s

A fenti ábrán a Miami körzetre vonatkozó árindex (zöld) és az USA 10 legnagyobb városára vonatkozó árindex (kék) látható, mindkét grafikonon jól kivehető a fordulat és az is egyértelműen látszik, hogy a Miami körzetre vonatkozó áraknak jóval nagyobb a szórása, mint a nagyvárosokat magába foglaló indexnek, tehát válság esetén mélyebbre esnek az árak, ugyanakkor a  fellendülés jóval magasabbra repíti az ingatlanok értékét.

A statisztikák tehát az elmúlt 2 év értéknövekedését mutatják, a gazdaságélénkítő lépéseknek köszönhetően javuló amerikai makrogazdasági mutatók, a csökkenő munkanélküliség és a továbbra is alacsonyan tartott hitelkamatok pedig megteremtik a további növekedés alapjait.  

 

Fontos kiemelni azt is, hogy bár a kamatok továbbra is alacsonyak, a hitelezés szabályait – okulva a válság tapasztalataiból – már közel sem annyira lazán kezelik a bankok. A megvásárolni kívánt ingatlanhoz a hitelfolyósítás általában 30%-os önrésszel történik, de egyes luxuslakásoknál a letét nagyságától függően a kötelező önrész már akár 50% is lehet és az építtető cégek hitelfeltételeit is jelentősen megszigorították, megelőzve ezzel a bukott projektek finanszírozását.    A lakásvásárlási célú hiteleknél a minimális hitelösszeg általába 50.000 USD, a hitel futamideje pedig 30 év, ugyanakkor a büntetés, azaz extra díjak nélküli gyorsított hitelvisszafizetés minden esetben lehetséges.  Például amennyiben évente nem 12 részletet fizet a hitelfelvevő, hanem 2 extra hónappal megnöveli visszafizetések éves mértékét, a futamidő már bőven 20 év alá kerül. Az előtörlesztés minden hitelnél lehetséges, az éves 20%-os hitelállomány szabadon előtörleszthető.

 

Az amerikai és ezzel a floridai ingatlanpiac tehát egyértelműen magára talált, ugyanakkor ha összehasonlítjuk a floridai árakat a világ nagyvárosainak négyzetméter vagy amerikai mértékegységgel square foot, azaz négyzetláb árakkal, látható, hogy bőven van még  tér a növekedésre.

 

Forrás: Economist.com / EWM Realty

 

A táblázatban Miami Beach jelenleg a 13. helyen, Miami város pedig a 16. helyen szerepel, ugyanakkor Miami rendkivűl előnyős gazdasági helyzete, a dél-amerikai, az európai, az orosz és a távol-keleti tőke  folyamatosan emelkedő vásárlási mutatói, azaz a folyamatos kereslet megteremtik az alapját az árak emelkedésének.

 

Egyértelműen a kimagasló kereslet az oka, hogy Miamiban a 134 tervezett és engedélyezett lakás projektből már 57 komplexum van építés alatt vagy a befejezéséhez közeledik, annak ellenére, hogy a luxusprojekteknél szinte általánossá vált az 50%-os kezdő befizetés a vásárlók részéről még az átadás előtt, az építtető cégeket pedig a bankok tartják szoros pórázon, sok esetben 60-75%-os értékesítési hányad a projekthitelek folyósítási feltétele.

 

 

 

Befektetés Sarasotában, Közép-Florida városában, legalább 3 éves időtávra

 

Az ingatlan egy tökéletes állapotban lévő, de bank által kényszerértékesítésre váró 3 szobás ház, 119.000 USD vételáron (jelenlegi árfolyamon számolva mintegy 26.2 millió forint). 

Amennyiben a házat nem saját használatra, hanem kiadási célból vásároljuk, a ház kiadási ára nagyságrendileg 1.100 USD / hó, azaz teljes kihasználtság mellett 3 év alatt akár 40.000 USD bevételt is termelhet.

 

Ebből persze le kell még vonnunk az ingatlanadót, ami kb. 1440 USD / év, az ingatlanbizosítás dját, ami kb. 550 USD / év, és az ingatlanközvetítői díjakat, ami 1.100 USD / év, a kezdeti átírási költségek pedig 2000 USD körüli összeget emésztenek fel, így 3 év alatt összesen mintegy 10.000 USD költséggel számolhatunk.

 

 

Amennyiben a vásárláshoz hitelt is veszünk fel, akkor a banki költségekkel is számolnunk kell, ugyanakkor itt az USD / HUF, illetve EUR / USD árfolyamok változásait is figyelembe kell vennünk, a kölcsönt ugyanis dollár alapon kapjuk, a törlesztési díjakat viszont hazai magánszemélyként feltehetően forintban keressük meg, a forint / dollár árfolyammozgást pedig az EUR / USD és az EUR / HUF árfolyamok együttesen határozzák meg. Így fordulhatott elő, hogy míg az EUR / HUF árfolyam jelentős gyengülésen ment keresztül az utóbbi 3 évben, az USD / HUF árfolyam gyakorlatilag változatlan szinten maradt, mivel az EUR / USD árfolyam szinte folyamatosan erősödött, kiegyenlítve ezzel az euróval szemben gyengülő forintárfolyamot.

 

Ez a trend ugyanakkor fordulni látszik, legalábbis az európai jegybankárok és döntéshozók számára egyre erősődő problémává válik az erős euró, a gyengítéséért tehát várhatóan lépéseket fognak tenni a közeljövőben, ami szintén jót tehet a dollár alapú befektetések hozamképletének...

 

 

A vételárra vetített, 100%-os kihasználtság mellett megtermelt 30.000 USD haszon már önmagában is több, mint évi 8%-os hozamot eredményez, de ha ehhez hozzávesszük az értéknövekedést és az esetleges árfolyamnyereséget is, akkor már bőven 10% feletti értékeket kapunk. A tényezők persze mind változóak: lehet, hogy csak 60%-os lesz a kihasználtságunk, lehet, hogy csak egy helyben toporognak majd az ingatlanárak még pár évig és az is lehet, hogy a forint brutális erősödésnek indul a következő években vagy ötösünk lesz a lottón...

A befektetés szó önmagában rejti a kockázatot is, egy megvásárolt ingatlan azonban soha nem megy csődbe, legrosszabb esetben lesz egy tengerparti ingatlanunk. 

 

Bővebb információért látogasson el a Florida Investment oldalára!
http://www.floridainc.hu/